[법률플러스] 임차인의 계약기간 종료 후의 점유와 손해배상책임

임대인은 식당건물을 임차인에게 임대했다. 임대인은 임대기간 만료일인 2017년 7월 31일로부터 4개월 전에 임대차계약을 종료할 예정이라고 통지한 다음 원상회복을 요구했다. 그 후 임대인은 2017년 8월 임차인을 상대로 임대차보증금에서 연체차임을 공제한 1억여원을 공탁했다. 임차인은 임대차기간이 지난 후 식당 영업을 중단했지만 식탁이나 잡기류 등을 둔 상태로 식당을 계속 점유했다. 이에 임대인은 임차인을 상대로 ‘식당을 인도하고, 임대차기간이 지난 이후에도 인도하지 아니한 손해를 배상하라’는 소송을 제기했다. 이에 대한 법원의 판결은 어떠했을까?

보통 임대차에서 임차인이 임차기간이 지나서도 건물을 인도하지 않고서 그 건물을 본래의 목적대로 사용한 경우(예를 들면 주택에서 계속 거주하거나 식당에서 계속 영업한 경우) 임차기간 경과 후의 점유ㆍ사용에 대해서 월차임 상당액을 지급할 의무가 있다. 반면에 임차인이 본래의 목적대로 사용하지 않고 다만 임대인에 대해 유익비상환청구 등 권리를 주장하면서 인도를 하지 아니한 경우에는 월차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 없다고 보는 것이 판례의 입장이었다.

그런데 최근(2020년 5월 14일) 선고된 판결을 통해 대법원은 ‘임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있다. 그러나 임차인이 동시이행 항변권을 상실했음에도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면 이는 불법행위를 구성한다’라고 밝히면서 ‘이 사건과 같이 임대인이 임대차계약 종료 후 연체차임을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁 했다면 임차인은 식당을 인도할 의무가 있다고 할 것인데, 이를 인도하지 않은 것은 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것이므로 손해배상책임이 있다’고 판단했다.

위 대법원 판결은, 임차인이 정당한 이유 없이 임차목적물을 반환하지 않은 경우 설사 임차목적물을 본래의 목적대로 사용하지 않았다고 하더라도, 임대인에게 손해배상을 할 책임이 있음을 판시한 것으로서 새로운 의미가 있는 판결이다.

이재철 변호사