[로컬이슈_ 경기도 노후 공동주택] 5년뒤 배 이상 급증… 전략적 리모델링 시급

경기도 노후 공동주택은 앞으로 5년이 지나면 현재의 배 이상 증가할 것으로 예측돼 대책 마련이 시급하다. 이에 지자체와 전문가들은 지속적인 안전 관리와 함께 전략적인 리모델링 사업 추진이 필요하다고 강조했다.

경기일보가 1992~1996년 준공된 도내 공동주택을 확인한 결과, 총 1천113곳으로 나타났다. 기존 노후주택(1991년 이전 준공)이 1천494곳인 만큼 향후 5년 사이 비슷한 규모의 노후주택이 추가되는 셈이다. 향후 10년(1992~2001년 준공)까지 내다보면 2천37곳이다. 특히 분당ㆍ일산ㆍ평촌 등 1기 신도시까지 포함되면서 가구수만 102만4천300여가구에 달한다. 이는 경기도 전체 가구수의 18%이자 공동주택 거주 세대수 35% 정도다.

이처럼 노후주택 문제가 심각해지면서 지자체들은 안전 관리에 집중하고 있다. 경기도는 관리 사각지대인 소규모 공동주택을 주목한다. 공동주택관리법상 소규모 공동주택(150가구 미만ㆍ승강기가 없거나 중앙집중난방 방식이 아닌 공동주택은 300가구 미만)은 비의무 관리대상이다. 주민 동의를 얻으면 의무 관리대상으로 전환할 수 있지만 관리비 인상 부담 등으로 쉽지 않다. 결국 소규모 주택은 대부분 관리 주체가 모호하고, 장기수선계획이나 장기수선충당금이 없어 낡은 시설 관리가 제대로 되지 않고 있다.

이에 도는 비의무 관리대상에 한해 안전점검 지원사업(지난해 262개 단지 대상으로 점검비용 10~50% 보조), 유지관리 보수비 지원사업(단지당 1천400만원가량 시설 유지비) 등을 진행하고 있다. 시ㆍ군 차원에서도 성남시는 공동주택 보조금 사업(시설 개선비 일부 지원), 용인시는 준공 7년 이상 보수 지원 등 다양한 정책을 펼치고 있다.

일회성 보수 작업 외 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링 등 대규모 대책이 시급한 가운데 관련 규제 강화에 따라 리모델링 사업이 주목받고 있다.

재건축의 경우 초과이익환수제로 가구당 많게는 수억원의 부담금을 내야 한다. 또한 분양가상한제로 일반분양가를 높이기 어려워지면서 조합원 부담도 커졌다. 안전진단 절차 등으로 사업 속도를 내기도 어렵다.

반면 건물 뼈대를 남기고 짓는 리모델링은 초과이익환수제를 적용받지 않고, 주민 동의율(66.7%)과 추진 가능 연한(15년) 등 진입장벽도 낮은 장점이 있다.

전문가들은 부작용 최소화 속에서 전략적 접근을 주문했다.

박용석 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “준공 후 건축법령 개정으로 부적합 건축물이 되는 사례가 많아 리모델링 사업까지 좌절되는 경우가 있다”면서 “주차난ㆍ누수 등을 해결하려면 리모델링을 통해 최소화의 주거요건, 에너지 효율성 등을 제고해야 한다. 다만 건축주의 직접적인 수익으로 연결되는 사업은 경계해야 한다”고 지적했다.

서충원 강남대 부동산건설학부장은 “리모델링에서 사업성이 가장 중요한 가운데 조합원분담금 문제 해결을 위해선 용적률 완화가 관건”이라며 “(이에 따른) 도시계획, 교통영향평가, 경관심의에 대한 완화 규정이 수반되는 만큼 지역ㆍ단지 특성을 고려한 맞춤형 접근이 필요하다”고 조언했다.

경기도 관계자는 “노후주택이 많아지는 만큼 리모델링 컨설팅 사업 등을 강화할 예정”이라며 “지난해보다 소규모 공동주택 안전점검 지원사업 규모를 늘리는 등 주거환경 개선을 위해 노력하겠다”고 말했다.

로컬이슈팀=여승구ㆍ이정민ㆍ채태병ㆍ김현수ㆍ최태원기자