[법률플러스] 주택 임대차계약 갱신의 허위거절과 손해배상

을은 갑 소유의 주택을 전세금 3억원에 임차하고 있었다. 을은 임대차기간 종료 3개월 전에 갑에게 계약갱신을 요구했다. 그런데 갑은 자신이 직접 위 주택으로 들어와 거주할 것이라고 하면서 계약갱신 요구를 거절했다. 이에 을은 어쩔 수 없이 다른 주택을 임차해 이사했는데, 이후 확인해 보니 갑이 위 주택을 제3자인 병에게 4억원에 임대를 준 사실을 알게 됐다. 을은 갑에 대해 어떤 조치를 취할 수 있을까?

주택임대차보호법에 의하면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데, 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 이를 거절할 수 있다. 그런데 임대인이 실거주 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 이후, 정당한 사유 없이(갑작스러운 임대인의 해외발령이나 목적 주택에서 거주하고자 했던 직계존속의 사망 등) 실제 주택에 거주하지 않고, 제3자에게 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

이때 손해배상액은 당사자 간의 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있으면 이에 따르고, 그렇지 않으면 ▲갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 ▲임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 ▲갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중에 큰 금액으로 배상해야 할 책임이 있다.

한편 임차인이 임대인에 대해 주택 임대차계약 갱신의 허위거절로 인한 손해의 배상을 청구하기 위해서는 기본적으로 임차인이 갱신요구권을 행사하는 것이 그 전제가 되므로, 임차인은 반드시 갱신요구권 행사기간 내에 임대인에게 내용증명이나 문자메시지 등을 발송해 갱신요구권을 행사했다는 입증자료를 남겨 놓아야 할 필요가 있다.

이준행 변호사 / 법무법인 마당