[기고] 파격 규제해제, 부동산시장 반등할까?

계묘년 새해는 화끈한 규제지역 해제로 시작했다.

 

정부가 강남3구(서초, 강남, 송파)와 용산구를 제외한 나머지 모든 지역의 규제지역을 해제했다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 규제지역에서 해제되면 대출 주택담보인정비율(LTV) 완화(60~70%, 생애최초 80%), 취득세 중과 완화, 양도세, 종합부동산세 중과 폐지, 분양권 전매 가능, 재건축·재개발 조합원분양권 지위양도금지 해제 등 많은 규제가 무장해제된다.

 

여기에 청약시장의 발목을 잡고 있다는 비판을 받았던 12억원 초과 중도금대출 제한, 분양가상한제 지역 실거주의무(최대 4년), 전매제한(최대 10년)도 폐지되거나 대폭 완화됐다. 이 정도면 문재인 정부 시절 집값을 잡기 위해 적용했던 규제에 대해 거의 무장해제를 했다고 해도 과언이 아니다.

 

지난해 말 세금, 대출, 임대사업자 제도 등 제법 강한 규제 완화 대책을 발표한 지 얼마 지나지 않아 파격적으로 규제지역을 해제했다는 것은 그만큼 부동산시장 침체 속도가 빠르다는 의미다. 둔촌주공의 대규모 미계약 사태를 막겠다는 의지도 포함돼 있다.

 

이제 공은 다시 시장으로 넘어왔다. 지난해 12월21일 대책 발표 이후 급락하던 매매, 전세가격 흐름의 하락 속도는 다소 느려졌다. 파격적인 규제지역 해제의 효과가 반영되면 하락 속도는 더욱 완만해질 것이다. 떨어지는 집값에 속절 없이 좌절하던 집주인들은 희망의 불빛이라 생각하면서 매물을 회수하거나 일부 지역이지만 호가를 올리는 경우도 나올 것이다. 계약을 앞두거나 갈아타기 위해 고민하던 실수요자들은 생각보다 빠른 규제 해제에 마음이 조금 다급해질 수도 있다.

 

여기서 중요한 것은 하락 속도가 느려지면서 하락 추이가 완만해진 것이지 하락 추세가 변한 것은 아니라는 점이다. 여전히 견고한 매수자 우위 시장의 주인공인 매수자들은 아직은 아니라고 외치고 있다. 그 이유는 금리 인상의 불확실성과 경기 침체 우려는 진행 중이고 여전히 주택가격은 높다. 일부 지역은 고점 대비 30% 이상 하락했지만 전체적으로 보면 그렇지 않다. 미분양 10만가구(수도권 3만가구), 패닉셀(투매), 강남 규제지역 해제, 총부채원리금상환비율(DSR) 완화, 양도세 특례(5년간 양도세 면제) 등 바닥의 시그널은 아직도 나오지 않았다.

 

국토교통부 장관 역시 집값 상승이 아닌 거래제로 현상을 조금이나마 개선시키려는 게 목적이라고 말했다. 과거보다 하락 속도가 빠른 점을 감안하면 바닥은 올해 안에 확인할 수도 있지만 V자 반등을 기대하기에는 금리 불확실성이 여전히 문제다. 산이 높으면 골이 깊고, 달도 차면 기운다. 7년 동안 많이 오른 집값을 감안하면 현재의 침체 상황은 어떻게 보면 당연히 지나가야 하는 과정이라 할 수도 있을 것 같다.

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