[이슈&경제] 이재명 시대 부동산 정책은

새 정부 출범… 부동산 공약 살펴보니 “세금보다 주택공급 늘려 집값 잡겠다”
공급 10년 이상 소요, 기다림이 관건… 과열땐 규제 불가피, 시장 흐름에 달려

이재명 시대가 열렸다. 낭만적인 축하만 하기에는 이재명 정부 앞날에 놓인 가시밭길이 마음에 걸린다. 미국에서 촉발된 관세 무역 전쟁과 저성장, 경기 침체, 미래 먹거리 문제 등 풀어야 할 숙제가 많다.

특히 어려운 문제가 부동산인 것 같다. 서울과 지방의 양극화, 치솟는 서울 한강 벨트 집값, 날이 갈수록 늘어나는 악성 미분양, 건설업계 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 풀어야 문제가 산적해 있다. 손대기만 하면 튀어 버리는 어려운 집값 문제를 이재명 정부가 어떻게 풀어갈지 부동산 정책 기조와 방향까지 알아보는 시간을 가져보자.

최근 민주당이 집권하면 집값이 오른다고 말하는 분들을 심심찮게 만날 수 있다. “이번에도 설마.” 진보 정권이 집권하면 집값이 올라간다는 전혀 논리적이지 않고 뚱딴지같은 소리에 많은 분들이 공감하는 이유는 과거의 경험에서 얻은 학습효과 때문이다.

진보 정권인 노무현, 문재인 정부 시절 많은 규제정책을 남발했음에도 이를 비웃기라도 하듯이 천정부지 올라가는 집값을 바라보던 국민 마음에 생긴 트라우마가 아직도 남아 있다. 집값이 크게 상승했던 진보 정권과 달리 보수 정권인 이명박 정부와 박근혜 정부 시절에는 집값이 오르지 않고 안정됐다. 오히려 떨어지기도 했다. 자연스럽게 ‘진보 정권=집값 상승’, ‘보수 정권은 집값 안정’이라는 공식이 만들어졌다.

반은 맞고 반은 틀렸다. 일단 논리적으로 말이 되지 않는다. 집값이 올랐기 때문에 규제를 한 것이지 규제해서 집값이 오른 것이 아니기 때문이다.

더 과거로 가면 진보 정권인 김대중 정부 시절에는 IMF 외환위기로 집값이 내려가자 모든 규제를 풀어 주택시장 살리기에 집중했고 보수 정권인 노태우 정부 시절에는 치솟는 집값을 잡기 위해 1기 신도시를 포함해 200만호 건설과 토지공개념 등 무서운 규제정책을 병행하기도 했다.

우연의 일치지만 진보 정권의 우월주의로 인한 과도한 자신감과 집값 상승은 투기이고 시세차익은 불로소득이라는 굳어진 이념이 만들어낸 규제 만능주의 영향으로 출구가 없는 막무가내식 규제 폭탄이 시장의 왜곡을 불러일으키고 신뢰를 잃어버린 잘못도 분명히 있다.

“우리가 집값을 잡을 테니 우리 믿고 집을 사지 마라.” 이 얼마나 오만하고 무책임한 말인가. 그 말을 듣고 집을 팔거나 사야 할 사람이 사지 않아 내 집 마련의 기회를 놓친 분노가 정권 심판으로 이어진 것이다.

문재인 정부의 실패를 되풀이하지 않겠다고 강조하는 이재명 정부는 일단 집값 문제에 약간 거리를 두고 싶어 하는 분위기인 것 같다.

이재명 대통령이 후보 시절 했던 말을 되새겨보면 다음과 같다. “집값이 올라가는 것은 자연스러운 현상이다. 세금으로 집값을 잡지 않겠다.”, “중산층 저소득층을 위한 주택 공급 확대에 집중하겠다.” 과도한 세금 규제로 수요를 억제하기보다 공급을 늘려 서민 주거 안정을 만들겠다는 것으로 바람직하고 이상적인 정책 기조인 것은 분명하다.

이재명 대통령 부동산 공약 주요 내용은 다음과 같다.

공공이 주도해 유휴부지 활용, 신도시 건설, 1기 신도시 재건축을 포함해 노후 계획도시 정비, 재건축 재개발 절차 및 용적률 완화 등을 통해 주택 공급을 늘리고 신혼부부와 다자녀에 우선 공급을 하겠다고 한다. 주택 공급은 빵공장과 달라 추진하면 보통 10년 이상은 걸린다. 재건축 재개발 정비사업은 정상적으로 진행을 해도 10~15년은 걸린다. 건축비 상승에 따른 시공사와 공사비 갈등, 종교 부지 이전 등 조합 내부의 갈등, 기부채납을 둘러싼 지자체와의 갈등이 터지면 시간은 더 길어진다.

문제는 오랜 시간이 걸리는 주택 공급을 시장이 과연 믿고 기다려 줄지, 또 시장의 집값이 상승하더라도 정부가 세금 규제를 하지 않고 참고 기다릴 수 있을지 이것이 문제다.

최근 서울 한강 벨트(강남 3구, 용산구, 마포구, 성동구, 광진구, 강동구, 동작구, 영등포구) 집값 상승이 무섭다. 과거에는 한번 올릴 때 5천만원씩 올렸다면 요즘은 2억~3억원씩 올린다.

이게 무슨 일인지 어안이 벙벙하다. 토지거래허가구역을 풀어 폭등했는데 확대 재지정을 했음에도 거래량만 줄었지 집값은 계속 오른다. 집값은 건드릴수록 부작용이 커지는 것 같다. 마치 사춘기 중2병 아들처럼 야단을 쳐도 때려도 달래도 용돈을 줘도 백약이 무효다. 부모님이 막을수록 엇나간다. 그런데 그 시기가 지나고 성인이 되면 언제 그랬냐는 듯 다른 사람이 돼 있다.

부동산, 특히 수요가 많은 서울 집값은 공급에 집중하면서 수요는 자극하지 말아야 하는데 그게 말이 쉽지 어떻게 지켜보고 있단 말인가. 아마 정부는 지켜보고 싶어도 시장의 민심과 언론이 가만 있지 않을 것이다.

서울 한강 벨트 집값 상승이 계속되면서 풍선효과가 발생하면 정부도 개입할 수밖에 없다. 세금보다 대출 규제로 문턱을 올려 수요 억제를 시도할 가능성이 높은데 다행히 안정을 찾으면 좋지만 그럼에도 다시 과열되면 결국 종합부동산세를 올리고 양도세 중과 유예를 하지 않는 세금 규제 카드를 다시 꺼내들 수밖에 없을 것이다. 결국 부동산 정책은 부동산시장에 달렸다.